אינקדס תגיות | ראשי | איך זה עובד? | הוסף תגית חדשה | קידום תגיות אינדקס אתרים

אינדקס אתרים

מבוסס תגיות
על כספים   |   מאמרים, כתבות, ידיעות, סקרים, חדשות, מדיה, הכל... על כספים
המדריך ללקיחת משכנתא

משכנתא - המדריך השלם | מאת: רמי טוטאי*

מבוא
ההחלטה לקחת משכנתא אינה פשוטה. היא אמורה להגשים חלום של רכישת נכס מגורים.
המממנים, דהיינו בנקים, חברות ביטוח אינם נטולי אינטרסים - שיקולי הרווח שלהם בראש סדרי העדיפויות.

משכנתא היא התחייבות מאד משמעותית שמשפיעה לאורך הזמן על מהלך חיינו. בתכנונה נדרשות בחינות מקיפות שאמורות לקבוע את גובהו של ההחזר החודשי הרצוי, את המסלולים העדיפים, את התקופות הרצויות, לוח סילוקין המתאים ואת עניין הסילוק המוקדם.

מדריך זה נותן את המידע הרלוונטי בנושא נטילת משכנתא חדשה ו מיחזור משכנתא קיימת. המדריך מיועד לאנשים אשר אינם יודעים דבר במונח משכנתא (וגם לאלו בעלי ידע בסיסי) - והוא מלווה את הקורא צעד אחר צעד. המידע המקצועי ניתן באופן מלא ובחינם- ללא כחל וסרק.

המדריך מובנה- מומלץ לקרוא ברצף מא' עד ת'.

מה זו משכנתא?

משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך הניתנת בריבית נמוכה במיוחד. המשכנתא כשמה כן היא, היא הלוואה הניתנת כנגד משכון של נכס (לרוב דירת מגורים(.

משכנתא ופסיכולוגיה
ציפי שביט: "מבוגר זה ילד עם משכנתא".
משכנתה לפי היהדות.
כשבאים לדבר עם אנשים לגבי המשכנתא, ישנן הרבה תחושות אמוציונאליות המעורבות בנושא. המשכנתא, כדבר שמקושר עם הבית של האדם, נתפסת אצל אנשים כסוג של טאבו, כדבר שאין לגעת בו גם אם ניתן לחסוך הרבה כסף. רבים רואים במשכנתא מעיין סוג של "קללה" שרובצת עליהם, משהו מכביד שמעיק על הוצאות המשפחה. הם לא יודעים שניתן להפוך את המשכנתא מנטל לנכס, ע"י משיכת כספים ע"ח הבית (משכנתא לכל מטרה(

אחרים רואים בה את סוף עידן החופש שלהם, לקחת משכנתא פירושו להיות מבוגר, בעל אחריות, בעל חובות ועוד. יש שאומרים: איך אני יכול להתחייב למשהו לכ"כ הרבה שנים, שאני לא יודע מה יהיה מחר? אלה צריכים לזכור, שמשכנתא זה לא לכל החיים, וגם באמצע תקופת המשכנתא ניתן לעשות בה שינויים. משכנתא זה גם דבר הפיך- תמיד ניתן למכור את הבית ולסלק את ההלוואה.

בסופו של דבר, צריך לזכור שהמשכנתא היא לא יותר מכלי פיננסי. זהו מנוף שיכול לקחת אדם חסר אמצעים ולהפוך אותו לבעל נכס. צריך לקחת אותה בצורה רציונאלית, ולהתייחס אליה בהתאם. צריך ללמוד את המסלולים השונים, צריך לשקול היטב במה ניתן לעמוד (כמה כסף לקחת ולאיזו תקופה(

מה הם הביטחונות שדורש הבנק

הייחוד בהלוואה זו, לעומת הלוואות אחרות הניתנות בבנק, היא שאזרח ממוצע (ולרוב מדובר באנשים צעירים), מקבל לידיו בוקר בהיר אחד סכום של מאות אלפי שקלים בממוצע. כדי להבטיח את עצמו כנגד הלוואה כ"כ גדולה ולטווח כ"כ רחוק (שבו הכול יכול לקרות), הבנק צריך להבטיח מספר כללים:
ההלוואה צריכה להיות כנגד נכס. לכל הלוואה צמוד נכס המשמש כביטחון (שיהיה אפשר למכור אותו במידת הצורך ולכסות באמצעותו את יתרת ההלוואה.
ערך ההלוואה לא יעלה על אחוז מסוים משווי הנכס ("אחוז המימון" )
הלקוח צריך להיות מעורב בעסקה ע"י הפקדת הון עצמי.
הנכס צריך להיות מבוטח למקרה שייהרס פיזית (בעקבות רעידת אדמה לדוגמא.
הלווה צריך להיות מבוטח בביטוח חיים למשכנתא, כך שבמקרה של מוות, חברת הביטוח תפרע את המשכנתא במקומו.
יש להביא ערבים במידת הצורך - אם כי יש לציין כי המגמה היום היא להפחית את הצורך בערבים (נושא שהטיל חיתתו על זוגות רבים בעבר)- הגישה היום אומרת כי הנכס הוא הביטחון להחזרת הלוואה.
יש לראות שהלווים יכולים, נכון להיום, לעמוד בהתחייבויות שלהם- צריך לראות שלאחר תשלום המשכנתא, תישאר לזוג מספיק הכנסה פנויה לחיות ממנה. כלל האצבע אומר כי גובה המשכנתא לא יעלה על שליש מההכנסה נטו של שני בני הזוג.
במידת הצורך הבנק מכסה את עצמו בביטוח נוסף (EMI), בו ניגע בהמשך.
הכסף מועבר ישירות למוכר, או נכתב בצ'ק לפקודתו. הכסף ניתן למטרה אחת והיא רכישת הדירה, ולכן הוא מועבר ישירות למוכר או ישירות לכיסוי הלוואת המשכנתא בבנק שלו.

מדוע דורשים הבנקים סכום ראשוני כתנאי לקבלת המשכנתא?

יש לכך מספר סיבות:
הבנק המלווה, מעוניין שהלקוח יהיה מעורב בעסקה. הבנק הוא לא סוכנות נדל"ן. הוא מלווה כסף ומעוניין לקבל אותו בחזרה, (בתוספת ריבית והצמדה כמובן.
הבנקים מעוניינים להימנע ממצב שבו הלקוח ייקח משכנתא מלאה, לא יעמוד בהתחייבויותיו הכספיות ויחזיר את המפתחות בלי שנגרם לו נזק כספי אישי. לכן, כמו בשכירות לדוגמא, אין חוזה בלי לשלם

מקדמה

מה קורה במידה והבנק צריך להעמיד את הנכס למכירה?

לא תמיד מתקבלת מלוא התמורה על הנכס. לעיתים, בשל מצב השוק ובשל כך שמדובר במימוש מהיר, המחיר המתקבל נמוך מהמחיר המקורי של הדירה. לכן, הבנק לוקח מקדם ביטחון.
דוגמא: דירה עולה 100,000 דולר. הלקוח השקיע 40,000 דולר מכיסו והיתרה במשכנתא (60% מימון). לאחר מספר שנים צריך להעמיד את הנכס למכירה, התמורה המתקבלת היא 90,000 דולר בלבד. עדיין הבנק מקבל את חלקו.
בהקשר זה חשוב להבין כי הבנקים כפופים להנחיות מדויקות של בנק ישראל. יציבות הבנקים היא שעומדת במרכז, לרוב מעל שיקולים עסקיים של הבנק או שיקולים של רצון הלקוח.

שיקולים ראשוניים בלקיחת משכנתא

כמה כסף לקחת משכנתא?

הפרק הזה מיועד לעשירים שבינינו, אלה שיש בידם סכום כסף פנוי ומתלבטים מה לעשות לגביו בעת רכישת דירה.

משכנתא היא הלוואה זולה במיוחד לטווח ארוך. ניתן לקבל אותה רק מול הצגת הוכחות ברורות שהיא מיועדת לצורכי דיור. לכן, אם יש בידכם סכום ראשוני גבוה, כדאי לשקול לא לשלם את כולו בעת רכישת הדירה ולשמור סכום זמין, להוצאות נוספות ולמחיה שוטפת. במקום זה ניתן לקחת עוד משכנתא.

אם יש לכם כסף פנוי ואתם רוצים לשים אותו בדירה, תשקלו מה האלטרנטיבה לכסף? אם יש לכם אפשרות לקחת עוד משכנתא בריבית נמוכה, וממול לקחת את הכסף הפנוי ולהשקיע אותו במקומות בהם הריבית גבוהה יותר- שווה בהחלט לשקול לעשות זאת.

מנגד, ככל שאתם לוקחים משכנתא גבוהה יותר, כך אתם מעלים את אחוזי המימון (=היחס בין המימון לשווי הבית). מעל אחוז מימון מסוים אתם צריכים לשלם גם ל- EMI. צריך להכליל גם את זה בסך השיקולים(.

לאיזו תקופה לקחת משכנתא?

האם למשוך את המשכנתא על תקופה ארוכה ככל שיותר או דווקא לשאוף לקצר את התקופה ולסיים אותם יותר מהר?

כמובן שיש פה שיקולים אישיים רבים, צריך לראות מה צפי ההכנסות עכשיו ובעתיד, מה צפי ההוצאות וכד'. יש פה גם נושא של העדפות אישיות: יש אנשים שאומרים שהם רוצים לסיים את התשלומים כמה שיותר מהר ויש כאלה שמעדיפים החזר נמוך כמה שיותר, ע"ח פריסה לתקופה ארוכה ככל שניתן.

אם נשים את השיקולים החשובים האלו בצד, ונסתכל מבחינה כלכלית בלבד:
ככל שמקצרים את אורך חיי ההלוואה, כך ניתן לקבל הלוואה בריבית זולה יותר. טעות נפוצה אומרת כי הריבית נקבעת בעיקר לפי גובה ההלוואה. האמת היא שהמרכיב העיקרי בקביעת גובה הריבית הוא אורכה. משכנתא לטווח קצר היא בהגדרה זולה ממשכנתא לטווח ארוך.
ככל שמקצרים את מספר השנים שלוקחים את ההלוואה, כך משלמים פחות עבור תשלומי ריבית.
יחד עם זאת, השיקול המרכזי צריך להיות יכולת ההחזר. צריך להיזהר מאוד מהחזר חודשי גבוה (גם אם כרגע האופק נראה ורוד). המשכנתא בנויה על הנחה שהלווה הוא מכונה שמייצרת כל חודש בשנים הקרובות- סכום כסף מסוים. אבל, אף אדם הוא לא מכונה. צריך לקחת בחשבון אפשרויות לתקופות קשות- בהן יכולת ההחזר יורדת. ולא מדובר רק על ירידה ביכולת ההשתכרות. רבים מהלווים שנכנסים לפיגור בתשלומים- מתחילים אותו דווקא על רקע אישי- גירושין.

למתי לקבוע את התשלום החודשי של המשכנתא?

מועד החיוב החודשי נקבע בעת חתימת הסכם ההלוואה. הוא נקבע לבחירת הלקוח בין ה- 2,10,15 בחודש. משכנתא דרך אגב לא משלמים מכרטיס אשראי אל מהוראת קבע בלבד. במידה והלקוח מעוניין לשנות במהלך התקופה את מועד החיוב, הוא יכול לעשות זאת. אלא שכאן, להבדיל מחברות אחרות שמשנות את מועד החיוב בשיחת טלפון פשוטה לשרות לקוחות, שינוי מועד החיוב כרוך בהפרשי ריביות לבנק. דבר זה מגולגל לעבר הלקוח, כך שבסופו של דבר, שינוי מועד החיוב החודשי, הוא מהלך הכרוך בעלות שיכולה להסתכם גם במאות שקלים. לכן, כדאי לשקול היטב מהו התאריך בחודש בו אתם מעוניינים שהוראת הקבע לבנק תרד. שימו לב, החזרה של הוראת קבע היא כתם בבנק. אם חזרה לכם הוראת קבע במהלך השנתיים האחרונות, תתקשו למחזר את המשכנתא בבנק אחר, אם תהיו מעוניינים בכך. הסברים טכניים שהמשכנתא יורדת לפני המשכורת וכד'- לרוב לא מתקבלים.

איפה לקחת את המשכנתא: בנק / חברת ביטוח?

ניתן לקחת את ההלוואה לא רק בבנקים למשכנתאות, אלא גם בחברות ביטוח (כלל ומנורה בלבד). חברות אלו מציעות משכנתא לכל דבר. בתקופות שבהן הריבית גבוהה במשק, ניתן לעיתים להשיג שם ריביות טובות, זאת משום שחברות אלו מסתמכות פחות על גיוסי כספים ויותר על הון עצמי נצבר. החיסרון העיקרי של חברות הביטוח: הן יותר נוקשות בנושא אחוזי המימון

האם נקבל משכנתא מהבנק למשכנתאות?

משכנתא ללא הון עצמי
אפשר להגיע לבית משלכם גם ללא הון עצמי התחלתי. אין זה אומר כמובן שהבנקים יסכימו לתת 100 אחוז מימון. הדרך להגיע לבית ללא הון עצמי היא על ידי שיעבוד נכס נוסף. במקרה זה, שווי הנכס יהיה כשווי שני הנכסים ביחד- דבר שמקטין משמעותית את אחוזי המימון.

המשמעות של כך היא שהורים יכולים במקום לחסוך עשרות שנים כדי לתת לזוג הצעיר סכום ראשוני לדירה, לשעבד במקום את בית המגורים שלהם, ואת הכסף הנחסך לתת לזוג (או לעצמם) למטרות אחרות.

כמובן שיש בכך סיכון, שכן אף אחד לא רוצה שבית הוריו יימכר במידה ולא יוכל לעמוד במשכנתא, וכן צריך לקחת בחשבון מה קורה אם הזוג הצעיר מתגרש. צריך לשקול את האופציה הזו בזהירות, אך חשוב לדעת שהיא קיימת.

השכר שלנו נמוך או שאחד מבני הזוג לא עובד. מה לעשות?

קודם כל כדאי למצוא עבודה, או לנסות להרוויח יותר. הבנק מסתכל שלושה חודשים אחורה. כדאי לנסות לסדר את החיים לפני שניגשים לבקש הלוואה: למצוא עבודה שנותנת שכר מסודר בתלוש (לכל מי שעובד בשחור), לנסות לעשות שעות נוספות או למצוא עבודה נוספת.

ב. אפשר להכניס לווה נוסף להלוואה. במקרה כזה, על ההלוואה יהיו חתומים שלושה: הזוג הצעיר ואביה של האישה (לדוגמא). הלווה השלישי הוא לווה לכל דבר ועניין, פרט לעניין שהנכס לא רשום על שמו. צריך להביא בחשבון שצריך לבטח גם אותו בביטוח חיים- דבר שמייקר במעט את התשלום החודשי.

בנק למשכנתאות – מי נותן לנו את ההלוואה?

הבנק למשכנתאות
מיהו הבנק שמולו אתה הולך לעשות את העסקה הגדולה בחייך (לרוב)? מול מי אתה הולך לעשות מו"מ?

הרווח של הבנקים, מתחלק לשניים: הרווח המימוני והרווח בגין עמלות.

הבנקים למשכנתאות הם כמו כל סוחר אחר בשוק. הם קונים כסף במחיר מסוים ומוכרים אותו ללקוח בתוספת מרווח מסוים. בנוסף, הם גובים עמלות מהלקוח בגין פתיחת תיק ובגין פעולות נוספות אותם יהיה מעוניין לבצע במהלך חיי המשכנתא.

בגלל שאנחנו משלמים הרבה על המשכנתא שלנו, אנו נוטים לחשוב שהבנקים מרוויחים הרבה מתחום המשכנתאות. ולא כך, בהכרח (לא שצריך לרחם על הבנקים). תחום המשכנתאות נחשב לתחום עם רווחיות נמוכה בבנקים- תחשבו על המרווחים שהבנקים מרוויחים מהאשראי על האוברדראפט שלנו.

בשנים האחרונות נשחק מאוד הרווח המימוני והמרווחים בין עלות הגיוס לעלות המכירה ללקוח, הם נמוכים.
כתבה:לפתוח את התיקים ולשלם
מדריך משכנתא - שלב א'

פקיד הבנק

מיהו פקיד הבנק שיושב מולך? מה האינטרסים שלו והאם תמיד הם חופפים לאינטרסים שלך?

פקיד הבנק הוא איש מכירות ולא יועץ!!! הוא נמדד ומתוגמל על הקף העסקאות אותם הוא מבצע. מכאן שהאינטרס שלו הוא קודם שתצא העסקה לפועל. כדי להימנע מחשיפה של הבנק לתביעות עתידיות, הפקיד מונחה שלא לבצע ייעוץ ללקוח. לא להמליץ לו אם מסלול זה עדיף ולא מסלול אחר, וכן הלאה. פקיד הבנק יפרוס את המסלולים השונים, יסביר לגבי כל אחד מהם ולא מעבר לכך.

מנגד, לרוב לא מקובל לדרוש מפקידי הבנקים "לדחוף" מסלול שהוא יותר רווחי לבנק.

הלקוח: איך לבצע משא ומתן מול הבנקים
מספר כללים שיעזרו לך לנהל מו"מ מול הבנק.

משכנתא היא מוצר כמו כל מוצר, צריך לבצע סקר שוק ומו"מ. אין הכרח להינעל על הבנק בו אתה מנהל את העו"ש.
המו"מ מתנהל סביב שתי נקודות: גובה הריבית ועמלות פתיחת התיק. בהחלט ניתן להתמקח על העמלות של פתיחת תיק, ואף מקובל לתת ללקוח הנחות (לרוב לא יותר מ- 50%.
המו"מ הוא על השוליים של הריבית. כאמור, לרוב, הבנקים מגייסים את הכסף בעצמם (כלומר הם לווים אותו ממקורות חוץ). לכן, המו"מ הוא על המרווח. יש גבול לכמה שהבנק יכול לרדת, ולכן המו"מ הוא על עשיריות האחוז, ולא יותר מכך.
תבדקו אפשרות לעשות עסקת חבילה. בשנים האחרונות גוברת המגמה לעירוב בין הבנק למשכנתאות לבין הבנק המסחרי אליו הוא קשור. בבנקים הגדולים זה כבר לבש צורה של מיזוג מלא. תבדקו אפשרות לעשות עסקה אחת על העו"ש ועל המשכנתא. לרוב מקובל לתת הנחה בריבית למי שמעביר את העו"ש לאותו בנק.
תבדקו גם בחברות הביטוח- ניתן לקבל שם ריבית אטרקטיבית, בעיקר ללווים חזקים. חברות הביטוח הפעילות בשוק: כלל ומנורה.
כיצד נקבע התשלום החודשי בלקיחת משכנתא?
המשכנתא מהווה נתח משמעותי מההוצאה המשפחתית החודשית. הרבה פעמים היא "חונקת" אותנו והלחץ שהיא מפעילה עלינו משפיע על כל אורח חיינו- מאיפה נגור, כמה חדרים יהיו בבית ועד היחסים בתוך המשפחה.

על מה בעצם אנחנו משלמים? מדוע ההחזר החודשי כ"כ גבוה?

קרן
התשלום החודשי כ"כ גבוה קודם כל בגלל שההלוואה היא גדולה. בואו ניקח עולם דמיוני, עולם שאין בו ריבית והצמדה. אם נסתכל רק על הקרן ונחלק אותה במספר התשלומים שאנחנו לוקחים, עדיין ייצא החזר חודשי גבוה.

לדוגמא: אם לקחתם 500,000 ש"ח ל- 25 שנה (=300 חודשים), התשלום החודשי רק על הקרן יהיה 1,666 ש"ח.

הצמדה
בואו נחזור לעולם שלנו, זה עם הריבית וההצמדה. כשבאים לבחור מסלול, חשוב מאוד להבין את נושא ההצמדה. הכסף של היום הוא לא הכסף של עוד 25 שנה, כשתסיימו את המשכנתא (בע"ה). אנשים שלקחו משכנתא בתחילת שנות ה- 80 ומסיימים לשלם אותה היום, לקחו הלוואה של כ- 10,000 ש"ח בממוצע (או 10,000,000 שקלים ישנים במושגים של אז.

ניתן לראות מהדוגמא הקטנה שערך הכסף לאורך השנים הוא לא דבר קבוע, ולכן הוא תמיד צמוד לכלי פיננסי מסוים. הריבית הקבועה היא אכן קבועה, אבל היא צמודה למדד המחירים לצרכן (זה שמתפרסם בכל 15 לחודש בעיתונות.

מה המשמעות של הצמדה למדד? בואו נניח שיתרת ההלוואה שלכם עומדת על 500,000 ש"ח והמדד עלה ב- 1%. בעקבות עליית המדד יגדל חובכם באחוז אחד, והוא יעמוד עתה על 505,000 ש"ח. כך אנשים לא מבינים איך הם משלמים ומשלמים והחוב שלהם לא יורד.
מחשבון אינפצלציה מחשבון הצמדה+רבית כתבה: משכנתא לנצח
מדריך משכנתא - שלב ב'

ריבית- לוח שפיצר/ קרן שווה

בואו נניח שלקחתם מחבר הלוואה של 100 ש"ח (+ריבית והצמדה, כמובן) לתקופה של 10 חודשים. ההיגיון אומר שתחזירו כל חודש 10 ש"ח (שוב, בתוספת הריבית וההצמדה). אחרי 5 חודשים תהיו חייבים רק 50 ש"ח מהקרן. זוהי קרן שווה. כל חודש יורדת הקרן באופן שווה.

לא כך במשכנתאות.

המשכנתא מחושבת עפ"י לוח שפיצר. וזה חשוב מאוד להבין. לוח שפיצר הוא הסטנדרט, אלא אם ביקשתם אחרת. שיטת החישוב של המשכנתאות עובדת בצורה כזו שבשנים הראשונות משלמים בעיקר על חשבון הריבית. בערך משליש חיי ההלוואה, מתחילים לשלם באופן יותר משמעותי על חשבון הקרן. כלומר, אם לקחתם משכנתא ל- 25 שנה, 8 שנים אתם משלמים בעיקר את הריבית.

מה עדיף לבנק?

עפ"י לוח שפיצר משלמים הרבה יותר ריבית. לכן זה עדיף לבנק. יתרה מכך, לא כל הבנקים מאפשרים ללקוחותיהם להחזיר בדרך אחרת.

מה עדיף ללקוח? זה תלוי.

היתרון בלוח שפיצר, הוא שבשנים הראשונות התשלום נמוך יותר מבקרן שווה. לזוג צעיר שהמשכנתא "לוחצת" עליו ומהווה חלק משמעותי מסל ההוצאות שלו- כדאי לשקול לקחת לפי לוח שפיצר. למי שלוקח משכנתא ויש לו יותר מרווח כלכלי, מומלץ לשקול לקחת ב"קרן שווה". הפרש התשלום עבור ריבית לאורך השנים יכול להיות משמעותי.

מה היא מטרת הלוואת המשכנתא?

הלוואה לרוכשי דירה מקבלן
במקרה של קניית דירה מיד ראשונה, הקבלן דורש לקבל חלק מהסכום לפני שסיים לבנות את הבניין (לפי מה שנקבע בחוזה). זוגות שעדיין נמצאים בשכר דירה צריכים לשים לב כי יתחילו לשלם חלק מהמשכנתא בזמן שעדיין לא ייכנסו לדירה. התשלום לא יהיה על כל הסכום הדרוש לצורך רכישת כל הדירה, אלא רק על החלק אותו העבירו בפועל לקבלן.

ע"מ להקל על זוגות אלו, ניתן לקחת את ההלוואה בדחיית תשלומים (גרייס/בוליט(

מה קורה אם הקבלן פשט את הרגל ולא סיים את הבניין? היו מקרים בהם משפחות לקחו משכנתא, הקבלן פשט את הרגל והם נשארו עם המשכנתא ובלי דירה.

איך ניתן להימנע ממקרים כאלו?

כל קבלן שבונה בניין, צריך לפי החוק להמציא לכם ערבות מאחד הבנקים. הערבות אומרת שבמידה והוא לא יוכל לסיים את הבנייה, הבנק שנתן את הערבות יחזיר לכם את הכסף או יסיים את הבניה במקום הקבלן. הערבות ניתנת הן על ההון העצמי אותו אתם משלמים, והן על כספי המשכנתא שאתם מקבלים מהבנק.

הערבות תקפה אך ורק במידה והפקדתם את הכסף לחשבון המסוים המופיע בכתב הערבות (חשבון הלווי). כל סכום שתפקידו לטובת הקבלן לחשבון אחר, לא תחול עליו הערבות במידת הצורך.

באופן עקרוני, לבנק יש גם אינטרס שתהיה ערבות על הכסף, והוא בודק את הדברים בעצמו. אולם, היות ומדובר בעסקת חייכם, עדיף שגם תשימו עין ותראו שהכסף שלכם הופקד לחשבון הנכון ושניתנה לכם ערבות ("ערבות חוק מכר"(
פנקס הקבלנים

הלוואה לרוכשי יד שניה
א. איך אתם יודעים שמי שמכר לכם את הדירה הוא אכן בעל הדירה? רישום הקרקעות בארץ מתנהל במספר גופים: טאבו, מנהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת (מקרה שאליו לא נכנס). כל נכס רשום במקום אחד בלבד. יש לבקש לראות את הנסח העדכני מהטאבו או אישור זכויות מהמנהל. יש לוודא שלא נרשמה הערת אזהרה לטובת אחר, כלומר שבעל הדירה לא מכר אותה במקביל למישהו אחר. בנוסף, אין להסתפק בכך, מומלץ לבדוק ברשם המשכונות אם אין משכון על הדירה.
ב. לצורך העברה מסודרת של הדירה, יש לקחת עו"ד שתפקידו לדאוג להעברת הזכויות בנכס בצורה מסודרת, ולהסדיר את נושאי התשלום בין הצדדים (העו"ד משמש כנאמן המאשר העברת כסף מהקונה למוכר) ומסדיר את התשלומים למס שבח ומס רכוש. לרוב, הבנקים למשכנתאות דורשים שעו"ד יהיה מעורב בעסקה בין הצדדים.

משכנתא לרוכשי דירה שמוכרים במקביל את הישנה
אם אתם מעוניינים לקנות דירה חדשה וטרם מכרתם את הדירה הישנה, ניתן לקחת הלוואת גישור מהבנק- הלוואת בלון. משכנתא כזו ניתנת לרוב לתקופה של שנתיים- שלוש שנים לכל היותר. מחזירים את מלוא הסכום בתוספת הריבית שהצטברה, באופן חד- פעמי, ללא תשלומים חודשיים וללא עמלת פירעון מוקדם.

הלוואה לצורך שיפוצים
במידה ואתם מעוניינים לשפץ את הבית או אף להוסיף חדרים, ניתן לקבל משכנתא לצורך שיפוצים. ניתן לממן את הבנייה באמצעות משכנתא לכל מטרה או באמצעות משכנתא לדיור. הכלל אומר, שאם הוכח שבתום הבנייה הנכס הושבח, אזי ניתן לקבל את ההלוואה כמשכנתא לדיור ולא לכל מטרה, ובכך ניתן לקבל ריביות טובות יותר.

גרירת משכנתא
במידה ולאורך חיי המשכנתא תהיו מעוניינים להחליף דירה, המשכנתא שלכם הולכת אתכם. אתם ממשיכים לשלם את אותה ההלוואה, רק על הדירה החדשה. במקרה זה הבנק מחליף בטחון (הנכס) אחד בביטחון שני וההלוואה ממשיכה להתנהל כסדרה. יחד עם זאת, מכירת הדירה יכולה להיות גם הזדמנות טובה לבדוק את המשכנתא- אולי במקום לגרור כדאי למחזר.

משכנתא לכל מטרה
המשכנתא שלכם יכולה להפוך מנטל לנכס. ניתן לקבל בנוסף להלוואה לדיור, הלוואה נוספת לכל מטרה. מקניית רכב, חופשה, חתונה ועד לסגירת המינוס בבנק. היתרון העיקרי של "משכנתא לכל מטרה" היא בגובה ההלוואה שניתן לקבל (שכן הבית משמש כביטחון לתשלום ההלוואה), והתקופה הארוכה בה ניתן להחזיר אותה. משכנתא לכל מטרה, ניתנת בריבית יותר גבוהה מהריבית של הלוואה לדיור.
משכנתא נוספת - איך זה עובד

מחזור משכנתא
ניתן להחליף את תנאי המשכנתא במהלך השנים. השינוי הוא בעיקר פונקציה של השינויים בשוק, אם הריבית ירדה, מומלץ לבדוק את מחזור ההלוואה.

המחזור פירושו למעשה סילוק ההלוואה הישנה ע"י לקיחת הלוואה חדשה. את ההלוואה החדשה ניתן לקחת מהבנק הקיים, אולם ניתן גם לעבור לכל בנק אחר, בהתאם לתנאים המוצעים על- ידו. במקרים מסוימים הדבר כרוך בתשלום עמלות פירעון מוקדם. ברוב המסלולים מדובר בעמלות נמוכות יחסית להיקף הפעילות הכלכלית של המשכנתא, פרט למסלול בריבית הקבועה. במסלול זה נדרשת עמלת היוון במקרה שהריבית הממוצעת בתקופה החדשה נמוכה מהריבית הקבועה של המשכנתא.
ל אף חסרון זה, בתקופות בהם קיים פער ריביות משמעותי (בעיקר לאחר ירידת ריבית משמעותית), מדובר במהלך כלכלי שיכול לעתים קרובות לחסוך כסף רב.
מחשבון מחזור משכנתא
עמלות פרעון מוקדם
כתבה: לבחור משכנתא כל פעם מחדש

על מסלולי ההלוואה - מהו מסלול ההלוואה המתאים לי?

מרבית המו"מ בין הלקוח והבנקים מתמקד בשאלה אחת: כמה ריבית הבנק יכול לתת? לרוב הכוונה היא כמה נמוך ניתן לרדת בריבית קבועה צמודת מדד לטווח ארוך (מה הטעם לחסוך כמה עשיריות האחוז אם בסוף משלמים עוד אחוזים שלמים על ההצמדה?). הדבר דומה ללקוח שנכנס לאולם תצוגה של מכוניות ושואל רק על המחיר. צריך גם לדעת לבחור את המכונית המתאימה. כך גם במשכנתאות- צריך לדעת להתאים את המוצר הנכון לאדם הנכון, וכן לדעת לבחור את המשכנתא לפי מצב השוק בתקופה הנתונה. הסוד אם כן הוא במסלול.

שאלת השאלות: איזה מסלול הכי כדאי לקחת היום? הבהרות
הבהרות לפני קריאת חלק זה.
לא ניתן לקבוע חד משמעית מהו המסלול העדיף. אפשר לדבר על מגמות שנכונות להיום, וגם הם לפי הערכת הכותב. מומחים אחרים מן הסתם יכולים לתת אבחנה שונה (כמו אצל רופאים). מה שמשמעותי יותר הוא מה יהיה בעתיד. אפשר להגיד לדוגמא שהדולר היום מאוד אטרקטיבי, ומחר פתאום שער הדולר יזנק. ניתן גם להגיד, לדוגמא, שהפריים היום הוא השקעה מצוינת, ומחר הנגיד יחליט ל"הקפיץ אותו לשמים". מה יהיה בשוק הכסף העולמי, זוהי נבואה לכל דבר.

מהסיבות האלו, פקידי המשכנתאות בבנק, עפ"י הנחיות משפטיות שהם מקבלים, רק יציגו את המסלולים ולעולם לא יחוו את דעתם עליהם (מה שרק מגביר את הבלבול בקרב הלווים). אפילו אם יש מסלול אחד שהוא המתאים ביותר, הם לא יתנו על כך יותר מרמז.

הלוואת זכאות/כספי בנק
ניתן לקבל משכנתא משני מקורות: מכספי מדינה (זכאות) ומכספי הבנק (משלימה). לרוב, הלוואת הזכאות זולה במעט מהמשלימה. גובה ההלוואה נקבע בהתאם לסיווג ולניקוד הנקבעים ע"י משרד השיכון והבינוי. הלוואת הזכאות ניתנת בריבית קבועה+ הצמדה.

שילוב בין מסלולים - בניית סל
לא חייבים לבחור מסלול אחד משלל האפשרויות. ניתן לשלב מסלולים. לדוגמא: ניתן לקחת חצי במסלול צמוד מדד וחצי במסלול צמוד פריים. ניתן לקחת שליש צמוד יורו ושני שליש צמוד דולר. היתרון בשילוב המסלולים הוא בכך שמפזרים סיכונים.

האם ניתן לקחת משכנתא משולבת בכמה בנקים?
האם ניתן לקחת חלק מההלוואה בבנק א' וחלק בבנק ב'? האם ניתן לנצל מספר מבצעים ולקחת בכל בנק מה שאטרקטיבי בו?

בשורה התחתונה- לא.

באופן עקרוני ניתן. ניתן לקחת הלוואות במספר בנקים ולחלק את שיעבוד הנכס ליותר מבנק אחד (פרי- פאסו). אולם באופן מעשי הדבר דורש את הסכמת הבנקים ואלו לרוב לא מסכימים לכך. הסיבה לחוסר ההסכמה היא חוסר הרצון להתחלק עם בנק אחר בביטחון (כלומר בנכס). הבנקים רוצים לכסות את עצמם בצורה המכסימלית למקרה בו יצטרכו לממש את הנכס (למכור אותו).

חשוב להדגיש כי אין המדובר בהלוואה לזכאים הניתנת מכספי משרד השיכון, אלא בהלוואות המשלימות הניתנות מכספי הבנק. הלוואה לזכאים לא חייבים לקחת בבנק בו הונפקה תעודת הזכאות.

האם לקחת גרייס (דחיית תשלומים)?
אופציה שקוסמת בעיקר לזוגות צעירים היא דחיית התשלומים בשנים הראשונות. ניתן לדחות את כל התשלום במספר שנים (קרן+ ריבית) וניתן לדחות רק את תשלום הקרן.

מהם היתרונות והחסרונות באופציה זו?

טעות נפוצה רואה בדחיית התשלומים דחייה שעושה הבנק בתשלומים. כלומר, שהבנק ממתין תקופה מסוימת בסבלנות ורק לאחר מכן מתחיל לגבות את המגיע לו. באופן מעשי, ההלוואה מתקיימת כסדרה, כל מה שנדחה, ישולם בעתיד. לדוגמא, אם דחית תשלומי קרן בסך 25,000 ש"ח ויש לך לאחר הדחייה עוד 25 שנה לשלם, אתה תשלם על תשלום הקרן- עוד 1000 ש"ח כל שנה. הקרן לא המתינה לך, אלא היא הצטברה על יתרת התקופה בה כן תשלם. מלבד זאת, תשלומי הריבית וההצמדה ממשיכים כרגיל. עם זאת, לזוגות צעירים שצפי ההכנסה שלהם צפוי לגדול בעוד מספר שנים (כדוגמת זוגות שעכשיו לומדים)- הנושא יכול להיות אטרקטיבי.

האם כדאי לקחת הלוואה בריבית קבועה (צמודת מדד)?
כיום הריבית במשק (הנקבעת על ידי נגיד בנק ישראל), נחשבת לזולה ביותר (3.75%). הכלל בגדול אומר כי בתקופת בהם הריבית זולה, עדיף לקבע את הריבית. אולם, כשמדברים על ריבית קבועה, אסור לשכוח את נושא ההצמדה. הריבית הממוצעת היא כ- 2.5% לשנה. לכן החישוב האמיתי הוא הריבית+ ההצמדה. כלומר, אם קיבלתם הצעה אטרקטיבית לריבית קבועה צמודת מדד של 4.5% לשנה+ 2.5% (בממוצע)= 7%. זה החישוב האמיתי וזה מה שתשלמו בפועל (ואף למעלה מזאת). ההצמדה מעלה בהדרגתיות לאורך השנים את ההחזר החודשי ולכן המציאו חכמים את המסלול הבא.

מסלול עם החזר חודשי קבוע
במסלול זה, הפתוח כיום בבנק איגוד, בבנק אדנים ובאופן חלקי בלאומי למשכנתאות, נקבעת הריבית באופן קבוע ללא הצמדה. כלומר, ההצמדה מגולמת בתוכה. האם זה טוב? תלוי מה הציפיות שלכם לגבי גובה האינפלציה העתידית. אם אתם חושבים שתהיה אינפלציה גבוהה- תעדיפו את המסלול הזה על פני מסלול קבוע+ מדד. אם אתם חושבים שהאינפלציה תהיה נמוכה- תעדיפו את המסלול השני. כמו כן, המסלול טוב למי שרוצה וודאות בכל מחיר.

האם כדאי לקחת הלוואה בריבית צמודת פריים?
היתרון של ריבית הפריים בכך שהיא לא צמודה, אין לה עמלת פירעון מוקדם (עמלת היוון) והיא בשקלים (כך שאתם לא נחשפים לשינויי שער כבהלוואות צמודות מט"ח). החיסרון (ואולי גם היתרון) בכך שההלוואה היא לא קבועה. ריבית הפריים היא ריבית אובייקטיבית הנקבעת על פי ריבית בנק ישראל (כפי שמתפרסם אחת לחודש על ידי הנגיד)+ מרווח בנקאי קבוע. האם כדאי לקחת אותה? זה תלוי במידה רבה לגבי ההערכות שלכם לגבי כיוון הריבית במשק- האם הוא במגמת עליה או במגמת ירידה. כמו כן, הדבר תלוי גם בהצעה שקיבלתם מהבנק, הצעה שתלויה בכספיים שהבנק הצליח לגייס. לעיתים בנק מסוים מציע ריבית אטרקטיבית במסלול זה או אחר פשוט משום שגייס כספים בזול במסלול זה.
מדריך ynet: ריבית משתנה או ריבית קבועה?

האם כדאי לקחת הלוואה בריבית משתנה?
ריבית משתנה היא ריבית המבוססת על מדד חיצוני אוביקטיבי+ מרווח מסויים. כיום הריבית על המשכנתאות נמוכה ביותר ומפה היא בגדול יכולה רק לעלות לאורך השנים. מכאן שמי שלוקח ריבית משתנה צריך לצפות היום כי לאורך חיי המשכנתא היא צפוי לעלות. האם המסקנה מכך היא שלא כדאי לקחת ריבית משתנה? לא ולא. יש היום ריביות משתנות נמוכות ביותר. יש בנקים שנותנים אפשרות ל"נעול" את הריבית לתקופה של עד 5 שנים (שזה טוב בהתחשב בגובה הריבית כיום( .

משכנתא צמודת מט"ח: דולר/ אירו/ יין
ניתן לקחת משכנתא צמודת דולר או יורו. במקרה זה ההצמדה היא לשער הלייבור+ מרווח מסוים שהוא הרווח של הבנק. אין במסלול זה הצמדה למדד. ההצמדה היא גם לשער הדולר וגם לריבית הלייבור. זה החיסרון של משכנתא במסלול הזה. זה מעלה את רמת הסיכון.

נניח שלקחתם הלוואה צמודת דולר והלייבור נשאר קבוע אבל שער הדולר עלה- התשלום החודשי יעלה. אם הלייבור יעלה ושער הדולר יישאר ללא שינוי- התשלום החודשי יעלה. בהצמדה לכסף ישראלי, הלקוח מושפע רק ממדד אחד: בעיקר הפריים או מדד המחירים לצרכן (או מדד אובייקטיבי אחר במסלול של ריבית משתנה.(

ההיחשפות לשינויים בשערי המט"ח (דולר/יורו) משמעותית למי שזוכר את הדהרה של היורו למעלה בשנים האחרונות. ניתן "להתחסן" בפניה, בקרב מי שקונה דירה להשקעה. במידה והדולר עלה, גם שכר הדירה (הנקוב לרוב בדולרים) עולה.

מה קורה אם שער הדולר יורד? תלוי בבנק. יש בנקים שקובעים רצפה. אם הדולר ירד מתחת לשערו ביום חתימת הסכם ההלוואה, הבנק עדיין ייקח לפי השער ביום ההסכם. הלקוח במקרה זה לא ייהנה מהורדת הריבית. יש בנקים שמוותרים על נושא הרצפה.

למען הסר ספק, אם אתם לוקחים משכנתא צמודת מט"ח, התשלום הוא בשקלים. לא צריך לקנות מט"ח בשביל לשלם את המשכנתא. מי שלוקח הלוואה צמודת דולר או יורו, דומה למי ששוכר דירה. הוא יודע שהמשכנתא שלו נקובה בדולרים או ביורו, והיא יכולה לעלות או לרדת לפי שער המטבע (תוך התייחסות לנושא הרצפה, כאמור(.

האם כדאי לקחת משכנתא צמודת דולר/ יורו/ יין יפני
מסלול צמוד דולר: כיום באופן שנחשב לסותר את חוקי הכלכלה, הריבית בארה"ב גבוהה מהריבית בישראל (פער ריביות שלילי). בנוסף לכך, מי שלוקח ריביות צמודות דולר נחשף לשינויים בשער הדולר. בשורה התחתונה: למי שלא מרוויח בדולרים- קשה לראות את התועלת שתצמח לו ממסלול זה כיום (היו תקופות בעבר בהם היה מאוד אטרקטיבי.

צמוד יורו: כיום הריבית בשוק האירו נמוכה בכ- 1% מהריבית הנהוגה בארץ. ניתן לבדוק את המסלול- שוב חשוב לראות מה הכיוון של הריבית על היורו (בחודשים האחרונים היא נמצאת במגמת עליה). יש לשים לב לנושא הרצפה אליו התייחסתי בפרק העוסק בהלוואה זו.

מסלול צמוד יין יפני: מסלול שפתוח היום בעיקר בבנקים הקטנים. הריבית על היין שומרת כבר מספר שנים על יציבות נמוכה ביותר (0.5%). הריביות שניתן היום להשיג במסלול זה הם נמוכות ביותר ביחס לכל השוואה. הבנקים מציעים את זה המסלול בשילוב מסלולים עם ריבית קבועה או פריים- דבר שמקטין את הסיכון.

מוצרים נילווים למשכנתא, מה צריך ומה כדאי?

ביטוח EMI
מדובר בביטוח שמכסה את הבנק בנתינת אשראי במימון גבוה. הביטוח מבטח את הבנק במקרה שבו הוא לא מצליח לכסות את מלוא יתרת ההלוואה ע"י מכירת הדירה.

לדוגמא: נניח שאתם רוכשים היום דירה בשווי של 100,000$ ולצורך כך לוקחים משכנתא של 90,000$ (כלומר 90% מימון). ונניח (שלא עלינו), לא עמדתם בהחזר החודשי והבית שלכם מוצא למכירה ע"י כונס נכסים. הכונס מצליח למכור את הבית ב- 80,000$ בלבד. לבנק נגרם הפסד של 10,000$. EMI תבוא ותכסה את רוב ההפרש.

מדובר בביטוח לכל דבר ועניין, כלומר: יש לו תנאי קבלה (חברת הביטוח לא מתחייבת לבטח כל עסקה) ויש לו פרמיה חודשית (תוספת חודשית לתשלום המשכנתא.

היתרונות ללקוח:
ניתן לקבל משכנתא באחוזי מימון גבוהים מאוד (עד 95%(
אין צורך בערבים- חברת הביטוח היא הערבה. כך שאם אין את מי להחתים, בגלל שההורים לא מסכימים, או שההכנסות שלהם לא מספיק גבוהות, או שהם לא עובדים, או שפשוט לא רוצים לערב עסקים ומשפחה- במקרה זה אפשר לעשות EMI.

ביטוח משכנתא
כל מי שנוטל משכנתא מחויב לבצע שני ביטוחים- ביטוח חיים וביטוח נכס. להבטחת החזר ההלוואה במקרה של מות הלווים, הבנקים למשכנתאות דורשים כי הלווים יבטחו את עצמם בפוליסה לביטוח חיים, כאשר הבנק מוטב כלפי הביטוח במות הלווה המבוטח, עד גובה יתרת ההלוואה. ביטוח הנכס מכסה את הבנק והלוואה במקרה של הרס המבנה.

את הביטוח, שניהם או כל אחד בנפרד, זכאי הלקוח לבצע היכן שיבחר- בחברת ביטוח של הבנק ממנו לקח משכנתא או בכל חברה חיצונית אחרת. אפשר, כמובן, להחליף חברות ביטוח עם השנים.

לאחרונה נכנסה לתוקף רפורמה בתחום ביטוחי המשכנתאות. עד לרפורמה, הבנק היה מבטח את הלקוח ע"י פקיד הבנק כחלק ממסמכי ההלוואה הרגילים. לאחר כניסת הרפורמה, הלקוח צריך לעשות את הביטוח בעצמו. הוא יכול לעשות זאת באמצעות עמדת טלפון המוצבת בסניף וממנה הוא יכול להתקשר לסוכנות הביטוח של הבנק והוא יכול לעשות זאת באמצעות חברה חיצונית. גם בתחום זה, חשוב להשוות מחירים ולבדוק את מרכיבי הפוליסה (המחיר הוא לא תמיד הפונקציה החשובה ביותר.

החזרי מס בגין המשכנתא

רוב השכירים בישראל אינם חייבים להגיש דו"חות מס, ולכן אינם מנצלים את זכאותם להחזרי המס בגין תשלומי הפרמיה לביטוח החיים של המשכנתא.

המדינה מעודדת את התושבים לבצע ביטוח חיים על מנת לדאוג לשארי המבוטח במקרה פטירתו. העידוד של המדינה מתבצע באמצעות החזר חלק מהפרמיה ששולמה בגין ביטוח החיים. המשמעות בעברית פשוטה: מחזירים לכם כסף. איך זה מתבצע?באמצעות זיכוי מהסכומים שחייבים לשלם למס הכנסה. הדבר נעשה באמצעות החזרי המס השנתיים.

מישהו מטפל בך? שרות לקוחות במהלך חיי ההלוואה

מה קורה אם צריך לבצע שינויים במהלך חיי ההלוואה? מה קורה אם רוצים לקבל מידע עדכני לגבי חשבון המשכנתא?

לצורך כך הקימו חלק מהבנקים מערך של שרות לקוחות. בחלק מהבנקים פועל מערך יעיל של שרות באינטרנט, בעיקר צפייה במצב חשבון. בבנקים האחרים, נדרש הלקוח להגיע לאחד מסניפי הבנק.

כדאי לבדוק לפני שחותמים עם הבנק, מהו השרות שהוא מציע.

בנוסף, מומלץ לעשות את המשכנתא ע"י הבית או ע"י מקום העבודה. התקופה הראשונה עד לקבלת הכסף, דורשת מספר הגעות לסניף, ולכן חשוב לפנות זמן לתהליך.

חברות ייעוץ פרטיות

בשנים האחרונות קמו בארץ חברות ייעוץ פרטיות העוסקות בייעוץ לתחום המשכנתאות. בארה"ב הנושא מוכר ומוסדר, וברוקר המשכנתאות הוא מקצוע לכל דבר ועניין.

החברות בארץ קמו סביב נושא המחזורים, שהיה נפוץ מאוד בשנתיים האחרונות. מומלץ למי שנכנס לעובי הקורה, להתייעץ עם איש מקצוע בנושא.

לרוב, החיסכון שיכול בעל מקצוע טוב להשיג, גבוה עשרות מונים מעלות הייעוץ. כמו כן, ניתן לרוב לשלם את עלות הייעוץ כחלק מעלות המשכנתא, כתוספת קטנה למשכנתא.

* רמי טוטאי הוא יועץ משכנתאות בכיר, העוסק בתחום מזה 18 שנה, ובעל חברת "טוטאי פיננסים" העוסקת בתיווך מכירה וקנייה של עסקים /חברות ובעל אתר http://www.tutay.net


מקור: reader - מאגר מאמרים במגוון תחומים לשימוש חופשי

תגיות מומלצות רוצים לקדם כאן תגית? לחצו כאן >>
דומיינים למכירה  |  עיצוב לוגו  |  ישראל  |  עיצוב אתרים
עוד על כספים
גיוס כספים לארגונים-תהליך העצמה ארגונית   למאמר המלא לחצו כאן >>
פגשתם גייס כספים מוצלח? התכונות הדרושות אצל עובד העוסק בגיוס כספים בארגון   למאמר המלא >>
תביעות נגד בנקים   למאמר המלא לחצו כאן >>
מהו תפקידו של מנכל בחברה קטנה ובינונית   למאמר המלא לחצו כאן >>
הגיע הזמן להבין ולהתמצא בעמלות הבנקים.   למאמר המלא לחצו כאן >>
איך להתנהל נכון עם כסף ביומיום   למאמר המלא לחצו כאן >>
הונאות באינטרנט- הימנעו מהן וחיסכו לעצמכם זמן וכסף   למאמר המלא לחצו כאן >>
למה כדאי לעבוד מהבית בתחום השיווק הרשתי החדש?   למאמר המלא לחצו כאן >>
חובות - הלוואות - בעיות כספיות ? מה לעשות כדי לצאת מהחובות אחת ולתמיד ?   למאמר המלא לחצו כאן >>
החזרי מס הכנסה   למאמר המלא לחצו כאן >>
ארנק סלולרי - תשלום באמצעות טלפון סלולארי האם בקרוב בישראל ?   למאמר המלא לחצו כאן >>
הדרך הבטוחה להתנהלות באמצעות שיקים   למאמר המלא לחצו כאן >>
הלוואות סובייקטיביות   למאמר המלא לחצו כאן >>
לימוד שוק ההון ככלי להגלת ההון האישי   למאמר המלא לחצו כאן >>
 4612 תגיות באינדקס אתרים מבוסס תגיות הוסף אתרך לאינדקס >>
שירותים (350) בריאות (302) תיירות ונופש (278) חתונות ואירועים (253)
בית וגן (249) קניות וחנויות (212) פנאי ובידור (206) עסקים (195)
אינטרנט (155) מחשבים (152) לימודים (149) אוכל (139)
רכב ותחבורה (131) חוק ומשפט (127) טיפוח ויופי (125) כספים (122)
ספורט (110) עיצוב ואמנות (106) פרסום ושיווק (102) ילדים ותינוקות (96)
בניית אתרים (94) מתנות (93) הריון ולידה (93) נדל"ן (88)
צילום (83) אופנה והלבשה (80) חדשות ואקטואליה (78) בעלי חיים (73)
עבודה (64) אהבה ויחסים (60) אינדקס (55) משפחה (54)
מבוגרים (54) נשים (42) משחקים (42)
הוספת תגית חדשה חינם
הקלידו תגית רצוייה: (מילה או מחרוזת)

בחרו קטגוריית סיווג: (לקישור התגית)
בדקו זמינות של תגית רצויה
תגית: מילת מפתח אחת או צירוף מילים

למה תגיות?
כי תגית מתוך אינדקס תגיות תביא תעבורה נוספת לאתר שלך.

כי אינדקס אתרים של תגיות, משלב גם תכנים בתחומים השונים.

כי תהליך הוספת תגית לאינדקס פשוט, מהיר וללא צורך בהרשמה.

כי אינדקס תגיות מעניק תגית בלעדית עם קישור ישיר לאתרכם.

כי באינדקס אין כפל תגיות וכל תגית תקושר תמיד לאתר אחד.

כי השירות ניתן חינם וללא התחייבות.


הוספת תגית לאינדקס התגיות נעשית בחינם
  הוספת תגית לאינדקס התגיות נעשית בחינם
לחצו כאן להוספת תגית >>
 

מעוניינים לקדם אתרכם בתגיות מומלצות באתר?
  מעוניינים לקדם אתרכם בתגיות מומלצות באתר?
לפרטים נוספים לחצו כאן >>
 

כמה פשוט להוסיף תגית חדשה לאינדקס?
  כמה פשוט להוסיף תגית חדשה לאינדקס?
קראו על איך זה עובד >>
 
ראשי | איך זה עובד? | הוסיפו תגית חדשה | קידום תגיות | פנו אלינו
כל הזכויות שמורות © תגיות אינדקס אתרים